Эскроу для ИЖС: что изменилось и кому нужен такой расчёт

«С марта 2025 года любой дом можно строить только через эскроу» — слишком широкое утверждение. Важно различать договорённость заказчика с подрядчиком и требования конкретной ипотечной программы.

Что изменил закон

С 1 марта 2025 года действует закон № 186-ФЗ о строительстве жилых домов по договорам подряда с использованием счетов эскроу. Для договора, в котором стороны выбирают эту схему, установлены специальные правила. Само появление закона не означает запрета любого другого способа расчётов за частное строительство. Область применения закреплена в части 2 статьи 1 закона № 186-ФЗ.

А вот программа кредитования может требовать эскроу. Например, для строительства по семейной ипотеке это условие предусмотрено правилами программы. Сверять нужно именно вашу цель кредита, а не только название банка.

Как движутся деньги

Заказчик размещает деньги на специальном счёте. Подрядчик финансирует работы собственными или привлечёнными средствами. Условие получения средств — завершённый дом и зарегистрированное право собственности заказчика. Это порядок, описанный Банком России.

Фотоотчёт о фундаменте и акт скрытых работ полезны для контроля стройки, но сами по себе не означают, что банк перевёл подрядчику часть денег с эскроу.

Что проверить в своей сделке

• Какой банк открывает счёт и совпадает ли схема с условиями кредита.
• Опубликованы ли необходимые сведения о выбранном подрядчике на строим.дом.рф.
• Совпадают ли проект, сумма и сроки в документах подрядчика и банка.
• Какие документы нужны для раскрытия счёта и кто их готовит.
• Что происходит при изменении проекта, просрочке или расторжении договора.

Эскроу не повод пропускать проверку подрядчика. И отказ компании от этой схемы сам по себе не доказывает недобросовестность: сначала выясните, какой договор и способ финансирования она предлагает.

Следом разберите границы защиты эскроу и вопросы к договору.